집값보다 전셋값이 더 올랐다고? 내 전세 재계약은 괜찮을까?

"서울 488가구, 인천은 0"…11월 수도권 입주 절벽 '전셋값 비상'
— 머니투데이 기사 제목, 2026년 10월 19일

 

내년 초 전세 만기가 다가오는 분, 이사할 전셋집을 알아보고 계신 분이라면 이번 달 숫자부터 보셔야 해요.

이달 서울에서 새로 입주하는 아파트는 488가구뿐이에요. 그리고 올해 서울 아파트 전셋값은 8.91% 올라 매매가 상승률(8.73%)을 앞질렀어요.

"집값보다 전셋값이 더 올랐다고?", "내 전세 재계약은 괜찮을까?" 궁금하신 분들을 위해 정리해 볼게요.

무슨 일이 있었나: 11월 입주 물량 반토막

부동산 플랫폼 직방이 집계한 11월 아파트 입주 예정 물량이에요.

지역10월11월증감

전국	1만6567가구	1만1559가구	-30%
수도권	7924가구	4031가구	-49%
경기	2788가구	3543가구	+27%
서울	-	488가구	-
인천	-	0가구	-

출처: 직방, 머니투데이·한국경제 2026년 10월 19일 보도. 전년 같은 달(2만2551가구)과 비교하면 전국 물량은 49% 줄었어요.

 

서울 488가구는 구로구 개봉동(295가구), 마포구 동교동(123가구), 양천구 신월동(70가구) 3개 단지가 전부예요. 모두 300가구 미만 정비사업 단지예요.

입주 물량이 왜 중요할까요? 직방 관계자는 "새 아파트 입주는 신규 전세 매물이 공급되는 계기가 되는 만큼 입주물량의 규모와 지역별 분포에 따라 전세시장에 미치는 영향도 다르게 나타날 수 있다"고 설명했어요(머니투데이, 10월 19일).

이미 시작된 전세 품귀, 숫자로 보면

파이낸셜뉴스가 11월 1일 정리한 서울 아파트 전세 시장 상황이에요.

• 올해 1월 첫째 주~10월 넷째 주 전세가격지수 +8.91% (매매 +8.73%)
• 1~9월 전세 거래량 8만892건, 전년 대비 -26.9%
• 전세 매물(11월 1일 기준) 2만1385건, -14.5%
• 임대차 거래 중 월세 비중 43.9% → 51.3% (신규 계약만 보면 57.5%)
• 같은 단지·같은 면적 신규 전세 보증금 중위값 +8.6%

구별로는 성북구 15.4%, 강동구 14.3%, 노원구 14.0%, 송파구 13.4%로 신규 전세 보증금이 많이 올랐어요. 주간 기준으로도 서울 전셋값은 10월 넷째 주 0.17% 올라 매매(0.09%)보다 오름폭이 컸어요(한국부동산원, 뉴스핌 10월 29일 보도).

누가 영향을 받나

① 전세 만기를 앞둔 세입자
새 매물이 적으면 이사 갈 집을 찾기 어려워지고, 재계약 때 집주인이 보증금 인상이나 월세 전환을 요구할 가능성도 커져요.

② 서울 비강남·외곽 지역 세입자
올해 강북 14개 구 전셋값은 1~9월 9.83% 올랐어요(성북 13.58%, 노원 12.95%). 강남구는 2.53%로 서울에서 가장 낮았어요(경향신문, 11월 1일).

③ 전세대출로 보증금을 마련하는 분
윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "지금은 대출이 막히고 금리가 높은데도 물건이 없어 전세와 월세가 함께 오른다"고 진단했어요(머니투데이, 10월 23일).

왜 지금 중요한가

서울 아파트 전셋값 1~9월 상승률 8.21%는 같은 기간 기준 2011년(11.68%) 이후 가장 높아요(경향신문, 11월 1일). 지난해 같은 기간은 1.88%였어요.

공급이 늘기까지는 시간이 걸려요. 국토부에 따르면 1~8월 서울 주택 인허가·착공은 각각 40.4%, 41.1% 늘었지만, 준공 물량이 장기 평균을 넘는 건 2028년부터일 수 있다고 해요(파이낸셜뉴스, 11월 1일). 그 사이 내년 이후 정비사업 이주 수요까지 겹칠 수 있다는 전망도 나와요(머니투데이, 10월 23일).

확인할 것 · 대처법

1. 내 계약 만기일과 갱신 가능 여부 확인
만기가 언제인지, 계약갱신청구권을 이미 썼는지부터 확인해 두세요. 갱신 요구는 정해진 기간 안에 해야 하고 증액 상한 등 세부 조건이 있으니, 정확한 기준은 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 등 공식 기관에 확인하는 게 안전해요.

2. 매물은 일찍, 넓게 보기
입주 물량이 적은 시기엔 원하는 동네에 매물이 아예 없을 수 있어요. 만기 몇 달 전부터 시세와 매물을 살피고, 경기 지역처럼 이달 입주가 늘어난 곳(경기 3543가구, +27%)도 함께 비교해 보세요.

3. 전세대출 조건은 미리 은행에서 확인
9월 은행 전세자금대출 평균 금리는 연 4.57%였어요(한국은행, 10월 29일 발표). 실제 한도와 금리는 소득·보증기관·상품에 따라 다르니 이용할 은행에 직접 조회해 보세요.

4. 월세 전환 제안을 받았다면 총비용으로 비교
보증금 일부를 월세로 돌리자는 제안이 늘고 있어요. 대출 이자와 월세를 1년 기준 총액으로 나란히 놓고 비교하면 판단이 쉬워져요.

5. 보증금 보호 장치 점검
새로 계약한다면 전입신고·확정일자, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 꼭 확인하세요. 보증료와 가입 조건은 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에서 확인할 수 있어요.

한 줄 정리 — 11월 서울 새 아파트 입주는 488가구뿐이고 전셋값은 이미 매매가보다 더 올랐으니, 만기가 다가온다면 갱신 여부와 매물·대출 조건을 평소보다 일찍 확인해 두세요.

 

※ 이 글은 정보 제공 목적으로 작성됐으며 특정 지역·주택의 거래나 금융상품 이용을 권유하지 않습니다. 법적 권리와 대출·보증 조건은 개인 상황에 따라 다르므로 관련 기관과 금융회사에 반드시 확인하세요.