7부. 공장을 보유하면서 배운 것 — 부동산은 건물만 보는 것이 아니었다

2020년 포도밭을 매입하고 그 위에 공장을 짓기 시작했을 때만 해도 가장 중요한 것은 좋은 건물을 완성하는 것이라고 생각했다.

하지만 토지를 매입하고, 공장을 설계하고, 공사를 진행하고, 완성된 건물을 직접 보유해 보면서 생각이 조금씩 달라졌다.

부동산은 단순히 땅의 가격이나 건물의 가격만으로 판단할 수 있는 것이 아니었다.

같은 면적의 토지라도 위치와 도로 조건에 따라 활용도가 달라질 수 있고, 같은 건물이라도 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 가치가 달라질 수 있다.

무엇보다 중요한 것은 현재의 가치뿐 아니라 앞으로 어떻게 활용할 수 있는지를 함께 생각하는 것이었다.

1. 부동산은 토지와 건물을 함께 봐야 했다

처음 포도밭을 매입할 때는 토지 자체에 관심이 많았다.

얼마에 살 수 있는지, 위치는 어떤지, 공장을 지을 수 있는지 등을 중심으로 생각했다.

하지만 건물을 완성한 뒤에는 토지와 건물을 따로 생각하기 어려웠다.

토지는 건물이 들어설 수 있는 기반이 되고, 건물은 그 토지를 실제 목적에 맞게 활용할 수 있도록 만들어 주기 때문이다.

특히 공장과 같은 건축물은 건물의 크기와 구조뿐만 아니라 차량이 접근할 수 있는지, 주변 환경은 어떤지, 필요한 시설을 갖출 수 있는지 등 여러 조건을 함께 살펴봐야 한다.

결국 부동산의 가치를 판단할 때는 단순히 ‘땅이 얼마인가’, ‘건물이 얼마인가’만 보는 것이 아니라 토지와 건물이 서로 어떤 역할을 하는지를 함께 살펴봐야 한다는 것을 경험으로 알게 되었다.

2. 위치와 접근성이 생각보다 중요했다

공장을 보유하면서 특히 중요하게 느낀 부분 중 하나는 위치와 접근성이었다.

처음에는 토지의 가격이나 면적에 관심을 많이 가지게 된다.

하지만 실제로 건물을 사용하거나 나중에 매매를 생각해 보면 차량이 편하게 접근할 수 있는지, 주변 도로 상황은 어떤지, 인근에 어떤 시설이 있는지 등도 중요한 요소가 된다.

공장은 일반 주택과 달리 물건이나 자재의 이동이 필요할 수 있고 차량 출입이 중요한 경우도 있다.

따라서 토지를 알아볼 때 지도만 보고 판단하는 것보다는 직접 현장을 방문해서 주변 도로와 진입 환경을 확인하는 것이 중요하다고 생각한다.

내가 포도밭을 매입하고 공장을 짓는 과정을 경험하면서도 현장을 직접 확인하는 것이 얼마나 중요한지 알게 되었다.

사진이나 지도에서는 보이지 않는 부분이 실제 현장에서는 쉽게 확인되는 경우가 있기 때문이다.

부동산을 알아볼 때는 인터넷 정보만 확인하기보다 가능하다면 직접 현장을 방문해 보는 습관이 필요하다는 것이 내가 얻은 경험이었다.

3. 건물의 용도와 활용 가능성을 생각해야 했다

공장을 완성한 뒤에는 건물의 현재 용도만큼이나 앞으로 어떻게 활용할 수 있는지도 생각하게 되었다.

건물을 지을 때는 처음 계획한 목적에 맞춰 설계하게 된다.

하지만 시간이 지나면 사업이나 생활환경이 달라질 수 있고, 건물을 사용하는 방식도 달라질 수 있다.

따라서 처음 건축할 때부터 현재 필요한 공간뿐만 아니라 앞으로의 활용 가능성까지 어느 정도 생각해 보는 것이 좋다는 것을 알게 되었다.

물론 건축물의 용도 변경이나 시설 변경은 관련 법령과 인허가 조건을 확인해야 하기 때문에 단순히 마음대로 바꿀 수 있는 것은 아니다.

그래서 건물을 지을 때부터 전문가와 충분히 상담하고, 해당 토지와 건축물에 적용되는 조건을 확인하는 것이 중요하다.

내 경험에서도 공장을 완성하고 나서야 비로소 ‘건물을 잘 짓는 것’과 ‘활용하기 좋은 건물을 만드는 것’은 조금 다른 문제라는 생각을 하게 되었다.

4. 부동산은 보유하는 동안에도 계속 관리해야 했다

공장이 완성되면 모든 일이 끝날 것이라고 생각하기 쉽다.

하지만 실제로는 그때부터 관리가 시작된다.

건물 외부와 내부 시설을 확인하고, 필요한 부분은 수리하거나 보완해야 한다.

또한 전기와 수도 등 기본적인 관리뿐 아니라 건물의 상태를 꾸준히 확인하는 것도 필요하다.

처음에는 새 건물이기 때문에 관리할 일이 많지 않을 것이라고 생각할 수 있다.

하지만 건물은 시간이 지나면서 자연스럽게 노후화된다.

작은 문제가 발생했을 때 바로 확인하지 않으면 나중에 더 큰 비용이 들어갈 수도 있다.

이런 경험을 통해 부동산을 보유한다는 것은 단순히 자산을 가지고 있는 것이 아니라 그 자산을 관리하는 책임도 함께 가지는 것이라는 사실을 알게 되었다.

특히 건축비만 생각하고 향후 유지관리 비용을 고려하지 않는다면 실제 보유 비용을 제대로 계산하기 어렵다.

5. 결국 중요한 것은 ‘얼마에 샀느냐’만이 아니었다

2020년 포도밭을 매입할 당시에는 매입 가격이 가장 중요한 숫자처럼 느껴졌다.

하지만 공장을 짓고 실제로 보유해 보니 부동산을 판단하는 기준은 훨씬 많다는 것을 알게 되었다.

토지의 위치, 도로와 접근성, 건축 가능 여부, 건물의 활용도, 주변 환경, 유지관리 비용, 향후 매매 가능성 등을 종합적으로 생각해야 했다.

특히 부동산은 주식처럼 화면에서 가격만 확인하고 바로 판단할 수 있는 자산이 아니었다.

직접 현장을 확인해야 하고, 관련 서류도 살펴봐야 하며, 건축과 세금 등 여러 가지 요소를 함께 검토해야 한다.

무엇보다 내가 가지고 있는 부동산이 앞으로 어떤 역할을 할 수 있을지 생각하는 것이 중요했다.

이런 경험을 하면서 부동산을 보는 시각도 달라졌다.

 

처음에는 ‘좋은 땅을 사는 것’이 중요하다고 생각했지만, 시간이 지나면서 좋은 자산을 선택하고, 제대로 활용하고, 관리하고, 필요할 때 적절하게 정리하는 과정 전체가 중요하다는 것을 알게 되었다.

그리고 이 생각은 결국 2024년에 공장을 매매하기로 결정하는 과정에서도 중요한 기준이 되었다.

공장을 짓는 데 성공했다고 해서 그 자산을 계속 가지고 있어야 하는 것은 아니었다.

보유하면서 얻는 가치와 앞으로 들어갈 비용, 다른 자산으로 활용할 가능성 등을 함께 생각해 보고 판단해야 했다.

2020년 포도밭을 매입하면서 시작된 일이 2024년 공장 매매로 이어지게 된 것도 이런 고민이 쌓였기 때문이다.

 

다음 8부에서는 **“2024년 매매를 결정하다 — 공장을 팔기로 한 이유”**를 중심으로, 처음에는 직접 공장을 짓기로 했던 내가 왜 몇 년 뒤 매매를 결정하게 되었는지 그 과정을 이야기해 보려고 한다.