6부. 공장이 완성된 후 — 건물 관리와 비용을 돌아보다.

포도밭을 매입하고 공장을 짓기까지의 과정은 생각보다 많은 시간과 노력이 필요했다. 토지를 알아보고 계약한 뒤 공장을 지을 수 있는지 확인했고, 설계와 인허가를 거쳐 실제 공사까지 진행했다.

공장이 완성되었을 때는 이제 모든 과정이 끝났다고 생각했다. 하지만 막상 건물이 완성되고 나니 또 다른 시작이라는 것을 알게 되었다.

건물은 완성되는 순간부터 관리해야 하는 자산이 된다. 특히 공장처럼 규모가 있는 건물은 내부 시설뿐 아니라 전기, 수도, 외부 공간, 지붕과 벽체 등 여러 부분을 꾸준히 살펴볼 필요가 있었다.

국토교통부에서도 건축물의 유지관리와 점검에 관한 제도를 운영하고 있으며, 건축물의 특성과 여건에 맞는 관리가 중요하다는 점을 안내하고 있다.

1. 준공 이후 처음 확인해야 했던 것

공장 건물이 완성된 뒤 가장 먼저 생각했던 것은 실제로 건물을 사용하는 데 문제가 없는지 확인하는 일이었다.

공사 중에는 하루하루 건물이 만들어지는 모습에 집중했지만, 완성된 뒤에는 시각이 달라졌다. 이제부터는 건물을 오랫동안 사용할 수 있도록 관리해야 하기 때문이다.

외부에서는 지붕이나 외벽에 문제가 없는지 살펴보고, 내부에서는 전기와 수도 등 기본적인 시설이 정상적으로 작동하는지 확인할 필요가 있었다.

또한 공장 주변의 배수 상태나 차량이 드나드는 공간도 신경 써야 했다. 건물을 지을 때는 공사 자체에 집중하다 보니 완공 이후 관리해야 할 부분이 상대적으로 작게 느껴졌지만, 실제로 사용하기 시작하니 작은 부분 하나도 관리 대상이 될 수 있다는 것을 알게 되었다.

특히 건축과 관련된 서류는 잘 보관해 두는 것이 중요하다고 생각했다. 나중에 건물을 수리하거나 변경할 때뿐만 아니라 향후 매매를 생각한다면 관련 자료를 정리해 두는 것이 도움이 되기 때문이다.

2. 완성된 공장을 실제로 사용하면서 느낀 점

직접 지은 공장을 바라보는 느낌은 토지만 가지고 있을 때와 전혀 달랐다.

처음 포도밭을 보았을 때는 그곳에 공장이 들어설 것이라고 쉽게 상상하기 어려웠다. 그런데 시간이 지나면서 토지가 정리되고 기초공사가 시작되었고, 철골 골조가 올라가면서 건물의 형태가 나타났다.

그리고 마침내 하나의 공장 건물이 완성되었다.

직접 건축 과정을 경험하면서 느낀 가장 큰 점은 부동산의 가치는 토지 가격만으로 결정되는 것이 아니라는 사실이었다.

토지의 위치와 접근성뿐만 아니라 그 위에 어떤 건물을 만들 수 있는지, 실제 사용 목적에 맞는 공간을 만들 수 있는지, 그리고 완성된 건물을 어떻게 관리할 것인지까지 함께 생각해야 했다.

공장이 완성된 뒤에는 공간을 실제로 바라보면서 처음 계획했던 부분과 실제 결과가 어떻게 다른지도 확인하게 되었다.

건물을 직접 만들어 본 경험은 이후 부동산을 바라보는 생각에도 많은 변화를 주었다.

3. 건물 유지관리와 예상하지 못했던 비용

건물을 보유하면 매입이나 건축 당시의 비용만 생각해서는 안 된다.

건물이 완성된 이후에도 전기와 수도 같은 기본적인 관리비가 발생할 수 있고, 시설을 사용하다 보면 수리나 교체가 필요한 부분도 생길 수 있다.

처음에는 새 건물이기 때문에 별다른 문제가 없을 것이라고 생각하기 쉽다. 하지만 아무리 새 건물이라도 시간이 지나면서 자연스럽게 관리해야 하는 부분이 생긴다.

예를 들어 외부 시설이나 배수시설, 전기 관련 시설, 내부 설비 등을 꾸준히 살펴볼 필요가 있다. 공장이라면 일반 주택보다 사용하는 시설의 종류가 많을 수 있기 때문에 관리해야 할 부분도 달라질 수 있다.

따라서 건물을 지을 때부터 나중에 들어갈 유지관리 비용까지 생각하는 것이 중요하다는 것을 경험을 통해 알게 되었다.

특히 건축비만 계산하고 끝내는 것이 아니라 완공 후 발생할 수 있는 관리비와 수선비 등을 별도로 생각해야 한다.

건물은 완성된 뒤에도 계속 비용과 관리가 필요한 하나의 자산이라는 사실을 직접 경험하면서 알게 되었다.

4. 세금과 관리비를 생각하게 되다

공장이 완성되면서 부동산을 보유한다는 것에 대해서도 다시 생각하게 되었다.

토지를 가지고 있을 때와 건축물이 올라간 이후에는 관리해야 할 사항이 달라질 수 있다. 재산과 관련된 세금이나 각종 비용 역시 개인의 상황과 토지 및 건축물의 종류 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 단순하게 계산해서는 안 된다.

특히 부동산 관련 세금은 보유 형태와 용도, 지역, 매매 시점 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 실제 상황에서는 관련 기관이나 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전하다.

나 역시 처음에는 건축비와 토지 가격에 관심이 많았지만, 공장을 보유하면서부터는 그 이후의 비용까지 생각하게 되었다.

부동산을 투자나 사업 목적으로 접근할 때는 매입 가격만 보는 것이 아니라 보유 기간 동안 들어가는 비용과 향후 처분할 때 발생할 수 있는 비용까지 함께 생각해야 한다는 것이다.

결국 부동산은 사는 순간 끝나는 것이 아니라 보유하는 동안에도 계속 관리해야 하는 자산이었다.

5. 보유하면서 다음 매매까지 생각하게 된 이유

공장을 완성한 뒤 한동안 건물을 보유하면서 여러 가지 생각을 하게 되었다.

처음에는 공장을 짓는 것 자체가 목표였다. 포도밭을 매입하고 그곳에 필요한 건물을 만드는 과정에 집중했다.

하지만 시간이 지나면서 새로운 질문이 생겼다.

‘이 건물을 앞으로 얼마나 보유할 것인가?’

‘나중에 매매하게 된다면 어떤 준비가 필요할까?’

‘건물과 토지의 가치를 어떻게 판단해야 할까?’

처음 토지를 매입할 때는 매입 가격과 건축 가능 여부가 중요했다면, 건물이 완성된 후에는 유지관리와 향후 자산가치까지 생각하게 되었다.

특히 부동산은 시장 상황에 따라 가치가 달라질 수 있기 때문에 내가 생각하는 가격과 실제 시장에서 평가받는 가격이 다를 수 있다는 점도 염두에 두어야 했다.

결국 공장을 지은 경험은 단순히 건물을 하나 완성한 경험으로 끝나지 않았다.

2020년 포도밭을 매입하면서 시작된 일이 공장 건축으로 이어졌고, 공장이 완성된 뒤에는 다시 ‘이 자산을 앞으로 어떻게 관리하고 활용할 것인가’라는 새로운 고민이 시작되었다.

돌이켜보면 토지를 매입하는 것보다 더 중요한 것은 그 이후의 과정이었다.

토지의 가능성을 확인하고, 건물을 계획하고, 공사를 진행하고, 완성된 건물을 관리하고, 앞으로의 활용 방법까지 생각해야 했다.

그리고 이 경험은 몇 년 뒤 공장을 매매하기로 결정했을 때에도 중요한 기준이 되었다.

 

다음 7부에서는 공장을 실제로 보유하면서 느꼈던 부동산의 가치와 자산 관리에 대한 생각을 중심으로 이야기를 이어가 보려고 한다.