분당 아파트가 30억? 청약 경쟁률이 확 달라졌다…수요자들이 선택한 가격대는?

“분당이라도 30억에 가까워지자 이야기가 달라졌다.”
청약 경쟁률보다 더 눈여겨볼 것은 수요자들이 어떤 평형을 선택했는지입니다.

 

최근 수도권 부동산 시장에서 눈길을 끄는 현상이 나타났습니다.

경기도 성남시 분당구 정자동에서 공급된 ‘더샵 분당하이스트’​가 1순위 청약에서 평균 9.09대 1의 경쟁률을 기록했는데요.

 

숫자만 보면 두 자릿수에 가까운 경쟁률이라 나쁘지 않아 보입니다.

그런데 지난해 인근에서 공급된 ‘더샵 분당티에르원’이 100.45대 1​의 경쟁률을 기록했던 것과 비교하면 분위기가 크게 달라졌습니다.

무엇이 달라졌을까요?

1. 분당 정자동에서 나온 새 아파트

더샵 분당하이스트는 경기도 성남시 분당구 정자동의 느티마을 4단지를 리모델링하는 사업입니다.

총 1149가구 규모이며 이 가운데 143가구가 일반분양으로 공급됩니다.

정자역을 이용할 수 있는 입지와 주변 업무시설, 학교와 학원가 등이 장점으로 꼽힙니다.

특히 신분당선과 수인분당선이 만나는 정자역을 이용할 수 있다는 점에서 교통 측면의 관심도 높았습니다.

입주 예정 시점은 2027년 12월입니다.

입지만 놓고 보면 상당한 관심을 받을 만한 단지였지만, 이번 청약에서 시장의 시선은 결국 분양가에 집중됐습니다.

2. 전용 84㎡가 최대 29억8100만원

이번 단지에서 가장 화제가 된 부분은 가격입니다.

전용 66㎡의 분양가는 약 20억2800만원~21억6300만원, 전용 74㎡는 약 23억원대, 전용 84㎡는 26억6000만원~29억8100만원 수준으로 책정됐습니다.

전용 84㎡, 이른바 ‘국민평형’이 30억원에 가까워진 것입니다.

더욱 눈에 띄는 것은 바로 옆에서 지난해 공급된 더샵 분당티에르원과의 가격 차이입니다.

당시 전용 84㎡ 최고 분양가는 26억8400만원 수준이었습니다.

이번 더샵 분당하이스트의 최고 분양가는 이보다 약 3억원 높습니다.

결국 청약자 입장에서는 단순히 “분당의 새 아파트인가?”​만 볼 것이 아니라,

“이 가격을 지불하고 들어갈 가치가 있는가?”

라는 질문을 하게 된 셈입니다.

3. 청약자가 가장 많이 몰린 곳은 가장 작은 평형

이번 청약에서 특히 주목할 부분이 있습니다.

바로 전용 66㎡A형입니다.

이 주택형에는 일반공급 28가구 모집에 319건이 접수됐습니다.

1순위 전체 신청 건수의 절반 이상이 이 평형에 집중됐습니다.

반면 전용 84㎡ 일부 타입은 성남시 해당지역 청약에서 모집 가구 수보다 신청자가 적었습니다.

특별공급에서도 비슷한 모습이 나타났습니다.

전용 66㎡A형은 24가구 모집에 128건이 접수됐지만, 전용 84㎡ 일부 타입은 미달됐습니다.

이는 단순히 청약 경쟁률 하나만 보는 것보다 중요한 부분입니다.

가격이 높아질수록 수요자들이 면적을 줄여서라도 원하는 지역에 진입하려는 모습이 나타났기 때문입니다.

4. 지난해 100대 1과 비교하면 무엇이 달라졌나

지난해 분당 정자동에서 공급된 더샵 분당티에르원은 일반공급 47가구에 4721건이 접수됐습니다.

평균 경쟁률은 100.45대 1이었습니다.

일부 주택형에서는 100대 1을 훌쩍 넘는 경쟁률도 나왔습니다.

그런데 불과 인근 단지에서 이번에는 9.09대 1이라는 결과가 나왔습니다.

물론 두 단지는 공급 시점과 가격, 상품 조건 등이 다르기 때문에 경쟁률만으로 시장 전체를 판단해서는 안 됩니다.

다만 이번 사례에서 확인할 수 있는 것은 분명합니다.

분당이라는 지역적 가치만으로 높은 분양가에 대한 수요를 모두 흡수하기는 쉽지 않다는 점입니다.

특히 20억원을 넘어 30억원에 가까워지는 가격대에서는 청약자가 선택할 수 있는 다른 주거 상품과 기존 아파트까지 함께 비교하게 됩니다.

5. 리모델링 아파트라는 점도 변수

가격 외에 또 하나 살펴볼 부분은 리모델링 단지라는 점입니다.

더샵 분당하이스트는 기존 아파트의 골조 등을 활용해 리모델링하는 방식입니다.

재건축처럼 기존 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 방식과는 사업 방식에 차이가 있습니다.

이에 따라 같은 신축급 주거상품이라고 하더라도 수요자에 따라 선호도가 달라질 수 있습니다.

결국 이번 청약은 높은 분양가와 리모델링이라는 상품 특성이 함께 작용한 사례로 볼 수 있습니다.

전문가들도 높은 분양가와 리모델링 단지가 청약 결과에 영향을 줬다는 분석을 내놓고 있습니다.

6. 이번 청약이 보여주는 부동산 시장의 변화

이번 사례에서 가장 관심 있게 볼 부분은 경쟁률 자체가 아닙니다.

바로 가격에 따른 수요의 차이입니다.

부동산 시장에서 입지는 매우 중요한 요소입니다.

하지만 아무리 좋은 지역이라고 해도 가격이 일정 수준을 넘어가면 수요자들은 다른 선택지를 찾기 시작합니다.

특히 20억~30억원대 주택을 구매하려는 사람이라면 분당뿐 아니라 서울과 수도권의 다른 지역, 기존 아파트와 신규 분양 등을 함께 비교할 가능성이 높습니다.

따라서 앞으로 분양시장을 볼 때는 단순히

“청약 경쟁률이 몇 대 1인가?”

만 확인하기보다,

① 분양가가 주변 시세와 어떻게 비교되는지
② 작은 평형과 큰 평형 중 어디에 수요가 몰리는지
③ 해당지역에서 미달된 주택형이 있는지
④ 기존 아파트와 비교했을 때 가격 경쟁력이 있는지

등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

마무리

더샵 분당하이스트의 청약 결과는 분당 아파트 시장의 인기가 사라졌다는 의미로 단정하기는 어렵습니다.

오히려 이번 사례는 인기가 높은 지역에서도 가격이 올라갈수록 수요자의 선택이 더욱 세분화될 수 있다는 점을 보여줍니다.

실제로 전체 1순위 경쟁률은 9.09대 1이었고 13개 주택형은 최종적으로 1순위에서 마감됐습니다. 따라서 이를 단순한 ‘청약 실패’로 해석하기보다는 높아진 가격에 맞춰 수요자가 평형과 가격을 선택한 사례로 보는 것이 적절합니다.

앞으로 분당을 비롯한 수도권 고가 아파트 시장에서 중요한 것은 결국 입지와 상품성, 그리고 가격의 조합​이 될 것으로 보입니다.

아파트 가격이 계속 올라가는 상황에서 소비자들이 실제로 어느 가격대까지 받아들이는지, 그리고 비슷한 가격의 다른 지역 주택과 어떤 선택을 하는지가 앞으로 분양시장을 살펴보는 중요한 관전 포인트가 될 것입니다.