포도밭을 매입하기까지 — 공장 부지를 찾기 시작하다

포도밭을 매입하기까지 — 공장 부지를 찾기 시작하다

2020년, 저는 새로운 사업을 준비하면서 공장을 지을 수 있는 토지를 찾아보기 시작했습니다. 처음부터 포도밭을 공장 부지로 생각했던 것은 아니었습니다. 여러 토지를 알아보던 중 조건에 맞는 토지를 발견했고, 여러 가지 사항을 확인한 끝에 포도밭을 매입하게 되었습니다.

돌이켜보면 토지를 매입하는 일은 단순히 마음에 드는 땅을 찾아 계약하는 것으로 끝나는 일이 아니었습니다. 토지의 위치와 가격뿐만 아니라 토지의 용도, 도로와의 관계, 주변 환경, 건축 가능 여부 등 확인해야 할 사항이 상당히 많았습니다.

이번 10부작에서는 2020년 포도밭을 매입한 뒤 공장을 짓고, 건물을 관리하다가 2024년 매매하기까지 제가 경험했던 전체 과정을 하나씩 정리해보려고 합니다. 첫 번째 이야기는 그 출발점이었던 토지 매입 과정입니다.

1. 공장을 지을 땅을 찾기 시작한 이유

공장 건물을 마련하기 위해서는 먼저 적절한 토지가 필요했습니다. 기존 공장 건물을 임대하는 방법도 있었지만, 장기간 사용할 공간을 직접 마련하는 방법도 함께 검토하게 되었습니다.

토지를 직접 매입하고 건물을 신축한다는 것은 임대와 비교하면 훨씬 많은 준비가 필요한 일이었습니다. 토지 구입비뿐만 아니라 설계비, 인허가 관련 비용, 공사비, 각종 부대비용 등을 함께 고려해야 하기 때문입니다.

그래서 처음부터 특정한 땅만 찾기보다는 여러 지역의 토지를 비교하면서 위치와 가격, 주변 환경 등을 살펴봤습니다.

특히 공장을 지을 목적이라면 토지 가격만 보고 결정해서는 안 된다는 점을 알게 됐습니다. 같은 지역에 있는 토지라도 토지의 용도와 도로 조건, 개발 가능 여부 등에 따라 실제 활용도가 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 마음에 드는 토지가 나타났다고 해서 바로 계약하기보다는 먼저 그 땅에 원하는 건물을 지을 수 있는지를 확인하는 것이 중요했습니다.

2. 예상하지 못했던 포도밭을 매입하다

여러 토지를 알아보는 과정에서 한 포도밭을 만나게 됐습니다.

처음에는 포도밭이라는 점 때문에 공장 부지와는 거리가 있다고 생각할 수도 있었습니다. 하지만 토지의 위치와 주변 환경 등을 살펴보면서 관심을 갖게 됐고, 실제로 공장 건물을 지을 수 있는 조건을 갖추고 있는지 확인해보기로 했습니다.

부동산을 볼 때 현장에서 느끼는 분위기도 중요했습니다. 지도에서 보는 것과 실제 현장을 방문해서 보는 것은 상당히 달랐습니다.

현장에 직접 가보면 주변에 어떤 건물이 있는지, 차량이 접근하기 편한지, 도로 상태는 어떤지, 주변에 주거지역이 있는지 등을 확인할 수 있습니다.

저 역시 토지를 직접 확인하면서 여러 가지 사항을 살펴봤습니다. 단순히 토지 면적과 가격만 확인한 것이 아니라 앞으로 건물을 지었을 때 실제로 사용할 수 있는 공간인지 생각해보았습니다.

토지 매입은 큰 금액이 오가는 거래이기 때문에 처음 봤을 때 마음에 든다는 이유만으로 결정하기보다는 여러 차례 확인하는 과정이 필요했습니다.

3. 계약하기 전에 확인했던 중요한 사항

토지를 매입하기 전에는 기본적인 토지 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

대표적으로 토지이용계획, 용도지역, 지목, 면적, 도로와의 관계 등을 확인할 필요가 있습니다. 특히 공장을 건축하려는 경우에는 해당 토지에서 계획하고 있는 건축물이 가능한지 관련 기관이나 전문가를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

토지의 지목이 무엇인지도 확인해야 합니다. 농지나 임야 등은 일반적인 토지와 달리 이용이나 개발 과정에서 별도의 절차가 필요한 경우가 있기 때문입니다.

또한 토지에 도로가 연결되어 있다고 해서 모든 경우에 건축이 가능한 것은 아닙니다. 실제 건축을 진행하려면 건축법상 도로와의 관계 등 여러 가지 조건을 검토해야 합니다.

당시 저 역시 이러한 내용을 하나씩 확인하면서 토지를 살펴봤습니다. 지금 생각해보면 이 과정이 매입 이후의 건축 과정만큼이나 중요했습니다.

토지 매입은 계약서를 작성하는 순간 끝나는 것이 아니라, 그 땅을 어떻게 활용할 수 있는지까지 생각하고 결정해야 하는 일이었습니다.

4. 토지 가격만 보고 결정하면 안 되는 이유

토지를 구입할 때 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 아무래도 가격입니다.

하지만 토지 가격이 저렴하다고 해서 반드시 좋은 조건의 토지는 아닙니다. 건물을 지으려고 매입한 토지라면 향후 발생할 비용까지 함께 계산해야 하기 때문입니다.

예를 들어 토지 자체의 가격은 저렴하더라도 진입도로를 정비해야 하거나, 토지의 형상을 정리해야 하거나, 기반시설을 추가로 설치해야 한다면 예상보다 많은 비용이 들어갈 수 있습니다.

공장을 짓는 경우에는 전기, 수도, 배수, 차량 진입 문제 등도 생각해야 합니다.

따라서 토지를 매입하기 전에는 ‘얼마에 살 수 있는가’뿐만 아니라 ‘매입한 뒤 실제로 사용할 때 얼마가 더 필요한가’를 함께 생각해야 합니다.

저 역시 토지를 알아보면서 이런 부분을 하나씩 생각하게 됐습니다. 처음에는 단순하게 땅을 구입하면 건물을 지을 수 있을 것이라고 생각했지만, 실제로는 건축을 시작하기 전에 확인하고 준비해야 할 일이 많았습니다.

이러한 경험은 이후 공장 건축을 진행하면서도 계속 도움이 됐습니다.

5. 2020년 토지 매입, 새로운 과정의 시작

여러 가지 사항을 확인하고 고민한 끝에 결국 2020년 포도밭을 매입하게 됐습니다.

당시에는 앞으로 어떤 과정이 기다리고 있을지 정확하게 알 수 없었습니다. 토지를 매입하면 곧바로 공사를 시작할 수 있을 것이라고 생각했던 부분도 있었지만, 실제로는 그 이후부터 본격적인 준비가 시작됐습니다.

공장을 짓기 위해서는 건축 가능 여부를 다시 확인하고, 건축 설계를 진행하고, 필요한 인허가 절차를 거쳐야 했습니다. 그리고 공사비와 공사 기간도 준비해야 했습니다.

지금 돌이켜보면 포도밭을 매입한 2020년은 단순히 부동산 하나를 구입한 해가 아니라 앞으로 이어질 건축과 매매 과정의 출발점이었습니다.

토지를 매입할 때 가장 중요한 것은 서두르지 않고 내가 구입하려는 토지를 정확하게 이해하는 것이라고 생각합니다.

특히 공장이나 창고 등 특정 목적의 건물을 짓기 위해 토지를 구입한다면 토지의 가격과 면적만 확인해서는 부족합니다. 토지의 법적인 이용 조건과 건축 가능 여부, 도로, 기반시설, 주변 환경 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

저의 경우도 포도밭을 매입한 뒤 본격적으로 공장 건축을 준비하면서 예상하지 못했던 여러 과정을 경험하게 됐습니다.

2020년 포도밭 매입은 그렇게 새로운 시작이 되었습니다. 그리고 이 땅에 실제 공장 건물이 올라가기까지는 또 다른 준비와 시간이 필요했습니다.

 

다음 2부에서는 **‘토지를 매입한 뒤 공장을 지을 수 있는지 확인하는 과정’**을 중심으로 이야기해보겠습니다. 토지이용계획부터 건축 가능 여부, 개발과 관련된 확인사항까지 실제 건축을 준비하면서 살펴봐야 했던 내용을 정리해보겠습니다.